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报告:租赁量价齐升二手房价格下跌我爱我家发
发表于:2019-02-12 11:55 分享至:

  近日,我爱我家研究院发布了系列北京房产的2018年度数据报告,对北京2018年的租赁、新房、二手房、

  近日,我爱我家研究院发布了系列北京房产的2018年度数据报告,对北京2018年的租赁、新房、二手房、土地供应四个市场进行了分析。

  据我爱我家集团研究院统计,2018年北京住房租赁交易量环比2017年增长6.0%,继续保持历年来的持续上升趋势。但在涨幅上,2018年与2013年、2015年一样仅有6%左右,处于十年来的最低档次,市场规模增速放缓。

  整体数据来看。租金上,2018年六成交易月租金在4000元以上,同比增长13.3%,与2017年4000元以下租金段占比扩大,4000元以上占比缩小的情况相反。年龄结构上,与去年并无太大差异,80后是主力,占比40%。

  我爱我家研究院分析认为,在人口负增长的大背景下,北京住房租赁交易规模扩张原因有三:一、北京人口基数大,外来人口多,超两千万的人口使住房租赁市场拥有很大的基本盘;二、近年北京大力整治群租房,清理有安全隐患的租住地,迫使不少人进入正规租赁市场;三、年轻一代追求生活质量,较合租更倾向单独租住,客观上租赁需求增加。

  分类型看,普通租赁交易量2018年较2017年下跌13.7%,长租公寓交易量较2017年增长14.9%,二者走势恰好相反。交易量一减一增之下,2018年普通租赁的交易占比由2017年的31.1%下降到了25.3%,长租公寓占比由2017年的68.9%上升到了74.7%。

  从数据看,长租公寓交易在北京住房租赁市场的占比越来越大,2018年达到接近四分之三。我爱我家研究院表示,国家政策的鼓励,加上租客对租住品质要求的提高,未来长租公寓还将继续在北京蓬勃发展;同时认为,目前北京住房租赁市场已有很大体量,随着人口增长的减缓,北京住房租赁市场的增长幅度也正在收窄。随着交易量的日趋见顶,未来市场将从单纯追求数量、规模转向追求质量、服务。

  报告称,2018年北京全市的二手住宅网签总量为153407套,较2017年全年增长12.6%。2018年,北京楼市调控力度未减,投资投机需求仍受遏制。在刚需的支撑下,2018年北京二手房市场得以回温。

  从历年交易量走势来看,北京二手房市场基本以三年为一个周期,市场通常会在低谷之后迎来连续上升。经历2017年的低谷之后,北京二手房交易量或在2018年、2019年连续增长。不过,如果现有的政策力度得以持续,2019年的增长幅度不会太大。

  数据显示,2018年月均网签12784套,5月时创下单月最高1.8万套。5月后政策调控基调再度趋紧,许多商业银行进一步调高了贷款利率上浮上限,市场因此重新降温进入平稳期。9月13日,北京出台公积金贷款新政,公积金贷款门槛提高,进而造成了四季度市场的再次降温。

  价格上,2018年北京全市二手住宅的平均成交价格为56118元/㎡,环比2017年下跌4284元/㎡,跌幅达7.1%。我爱我家集团研究院分析表示,2018年二手房价格出现首次下跌,一是因为北京二手房价已经达到了一个较高的水平,继续上涨空间不大;二是因为2017年“317新政”后北京的政策调控力度和政策执行力度为历史之最,各种限制政策挤压出了房价中由投资投机需求带来的水分。

  我爱我家集团研究院认为,2018年北京二手房市场少投机,多自住,房价的下跌很大程度上是在2010年至2017年价格过快上涨的背景下,价格向价值回归的一种表现。所以2018年市场的整体健康度较高,这有利于北京二手房市场的长期发展。同时国家稳定房价、抑制炒房的政策方向并未变化。在2019年,若目前的政策调控局面得以继续,北京的二手房市场将延续2018年的态势——交易量稳步上升,价格回归理性。

  据我爱我家集团研究院统计, 2018年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签32799套,同比上一年成交29857套增长9.85%。从2010年以来历年成交情况来看,2018年网签套数仅高于2017年,且仅为历年的二分之一或三分之一。全年北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是47148元/m2,同比2017年上涨9.90%。新房成交均价呈现逐年递增趋势。

  2018年对于开房商来说是忧虑的一年,整体交易冷清、政策趋严导致库存较多。从数据来看,2018北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量为67904套,同比去年增长1倍有余。但截止到2018年底存量套数为8.9万套,同比去年增长65.11%,也是2010年以来年新房存量套数的最高值。

  2018年共有产权房供应同比大增,普宅成交占比有所下降。共有产权房2018年网签7729套,是2017年的2倍有余;新增供应量是2017年的近4倍。同时,2018年全年共有产权成交量占新房网签量(不含保障房)的23.56%,比去年上升13.2%。共有产权房的快速增长一方面是缓解高房价的具体应对策略,另一方面也是供给侧改革的具体落实。预期后续共有产权房的供给将是常态化。

  我爱我家研究院在报告中表示,2018年北京土地市场降温明显,总体表现为土地供应不足、成交量价齐跌、楼面价近八年首降、溢价率显著回落、全年流拍明显增多、共有产权房加大供应。一方面,经济、市场环境、调控政策、参与者活跃度等多因素影响着土地市场的走向;另一方面,持续严厉的调控之下,市场渐渐回归理性;另外,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”将从供给端助力土地市场、日益完善住房保障体系。

  对于2019年,报告中也进行了趋势预判。一、宅地成交量回落幅度不会太大,可能类似于2014年至2015年期间的走势,平稳过渡、略有下降;二、宅地楼面价和出让金将同步回落;三、未来溢价率将趋稳,有利于激发开发商拿地动力、减少流拍发生的可能。

  标签:我爱我家 研究院 二手房价格 北京二手房 保障房 商品住宅 住房 交易量 房价 新房