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:交易量稳步回升 房价历年首次下降我爱我家发
发表于:2019-02-12 11:55 分享至:

  中国消费者报中国消费网讯2018年,国家继续坚持“房住不炒”的政策方针,北京的楼市调控也延续了2017年“317新政”后的节奏,如二季度部分银行继续提高房贷利率的上浮空间,9月公积金贷款新政收紧等。

  在政策的影响下,2018年北京二手房市场的成交量较2017年小幅回升,但成交价格上出现了历年来的首次下降。市场整体保持低温,走向趋于平稳。

  据我爱我家集团研究院统计,2018年北京全市的二手住宅网签总量为153407套,较2017年全年增长12.6%。

  2009年,北京二手住宅网签量首次超越新房,北京房地产市场正式跨入存量时代。十年期间,北京二手住宅网签量在2011年、2014年、2017年经历了三次低谷。其中2017年的网签量虽然不是最低,但50%的环比降幅却是最大。因此,与2017年的市场腰斩相比,2018年北京二手房市场存在一定程度的回温。

  从2009年到2018年,北京二手住宅平均每年网签175461套。2018年的网签量略低于平均值,排在十年第六位。

  我爱我家集团研究院分析认为, 2017年的交易量大滑坡主要源自于“317新政”、限制商住房买卖、离婚一年内再次购房认作二套等一系列政策带来的供需两端同时萎缩。

  2018年,北京楼市调控力度未减,投资投机需求仍受遏制,但刚需却经过一段时间的观望后开始复苏。在刚需的支撑下,2018年北京二手房市场得以回温。

  从历年交易量走势来看,北京二手房市场基本以三年为一个周期,市场通常会在低谷之后迎来连续上升。经历2017年的低谷之后,北京二手房交易量或在2018年、2019年连续增长。不过,如果现有的政策力度得以持续,2019年的增长幅度不会太大。

  分月来看,2018年北京二手住宅的月网签走势呈现出了四个明显的不同阶段。

  第一阶段为 1-2月,此时为春节期间的房地产市场传统淡季,市场交易量较低,在0.9万套左右;

  第二阶段为3-5月,春节过后市场明显回升,交易量持续上涨,5月时单月网签量超过了1.8万套,为2018年北京二手房交易量的最高月;

  第三阶段为 6-9月,市场在这四个月保持平稳,单月网签量量稳定在1.5万套左右;

  第四阶段为10-12月,四季度市场同样平稳,但单月网签量水平下降到了1.1万套左右。

  我爱我家集团研究院分析表示,1月、2月为春节前后的市场淡季,加上2017年新政的持续作用,导致2018年年初北京二手房市场较为冷清。春节过后,2017年因政策调控而进入观望期间的刚需人群重新入市,带来了市场的持续升温。

  5月前后政策调控基调再度趋紧,许多商业银行进一步调高了贷款利率上浮上限,市场因此重新降温进入平稳期。

  9月13日,北京出台公积金贷款新政,公积金贷款门槛提高,进而造成了四季度市场的再次降温。

  2018年北京二手房市场整体趋势为低位企稳,这也是北京楼市调控政策持续的必然结果。在政策继续保持稳定的前提下,未来北京二手房市场交易量也将继续保持稳定。

  我爱我家集团研究院统计显示,2018年北京全市二手住宅的平均成交价格为56118元/㎡,环比2017年下跌4284元/㎡,跌幅达7.1%。

  2009年北京二手房成为市场主导时,其年成交均价为13763元/㎡,此后逐年上涨,2017年涨至60401元/㎡,2018则出现了十年的首次下跌。

  我爱我家集团研究院统计数据显示,随着平均价格的下跌,2018年北京二手住宅每套的支出成本也在下降。

  2018年二手住宅交易的单套平均价格约为438万元,较2017年减少34万元(-8%)。如果以中位数计算,2018年北京二手住宅的单套中间价为390万,较2017年减少25万(-14%)。

  我爱我家集团研究院分析表示,北京二手房价的下跌自2017年“317新政”后便已开始。2017年5月至2017年12月,北京二手住宅价格连跌8月,累积跌幅达到了15%。不过,由于前期房价上涨较快,2017年的年平均价格较2016年仍是上涨的。2018年价格的下跌则是“317新政”后价格下跌的延续和彻底显现。

  过往历年,经济高速发展、土地价格上涨、房地产市场繁荣等因素让北京二手房价始终保持上升趋势,即使有政策调控,效果也不明显。2018年二手房价格出现首次下跌,一是因为北京二手房价已经达到了一个较高的水平,继续上涨空间不大;二是因为“317新政”后北京的政策调控力度和政策执行力度为历史之最,各种限制政策挤压出了房价中由投资投机需求带来的水分。

  2018年北京二手住宅月均价与交易量表现出了类似的趋势:1-2月低位平稳,3-5月连续上涨,6-12月在波动中回落。5月的59907元/㎡为全年最高价,12月的52000元/㎡为全年最低价,12月较5月的高点累计下跌13.2%。

  12个月的均价走势显示,北京二手房价的上涨速度明显快于下跌速度。从3月的5.3万/㎡到5月的5.9万/㎡,市场仅用两个月便上涨了0.6万元/㎡。而从5月到12月,市场下跌0.7万元/㎡则用时7个月。

  我爱我家集团研究院分析认为,虽然2018年北京二手房整体均价在下跌,但期间房价仍有上涨的时候,且上涨的速度远大于下跌的速度。因此,稳定房价对房地产政策调控来说仍然具有很大的挑战,这也是2018年北京乃至全国房地产政策调控仍然保持紧缩,变动也表现得异常谨慎的重要原因。

  目前,中央“房住不炒”的整体基调并没有变化,保持房价的稳定也将成为长期目标。因此,北京二手房价未来没有太大的上涨空间。但经过2018年的价格下跌后,北京二手住宅价格的下跌空间同样不大,未来房价将更大概率趋向于逐步稳定。

  我爱我家集团研究院统计,2018年北京二手住宅交易量较大的11个区里,成交均价从高到底依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、昌平、大兴、通州、顺义、房山。各区价格水平仍然是中心高,四周低,其中西城区是唯一均价超过10万/㎡的城区。

  与2017年相比,2018年北京各区的二手住宅成交均价都呈现出了下跌趋势。其中昌平区的下跌幅度最小,仅1.5%,通州区的下跌幅度最大,达14.8%。其它各区的环比跌幅都在2%-9%之间。

  我爱我家集团研究院统计显示,2018年北京二手住宅交易中,使用全款进行支付的占28.3%,较2017年减少2.7个百分点;使用商业贷款进行支付的占22.2%,较2017年减少17个百分点;使用市管公积金进行支付的占26%,较2017年增加6.2个百分点;使用市管组合贷进行支付的占15.8%,较2017年增加10.1个百分点;使用其它方式支付的占7.6%,较2017年增加3.5个百分点。

  2014年到2016年,北京二手住宅交易支付结构的主要变化是商贷占比不断提高,2016年高达54.4%,超过一半;全款占比不断缩小,2016年只占22.8%

  随后,商贷的占比大幅萎缩,2018年降至22.2%。市管公积金的占比则持续扩大,2018年达到了26%的历史最高值。

  可见,2017年、2018年的限贷政策对北京二手房市场产生了极其重大的影响, 在商贷占比不断缩小的同时,公积金逐步成为了购房者的重点选择。

  不过,2018年9月北京出台的公积金新政再次对北京二手市场的支付结构产生了重大影响。2018年1-8月,市管公积金在北京二手住宅交易中的占比基本稳定在30%左右,一度是市场上客户选择最多的方式。但9月过后,市管公积金的占比大幅收窄,11月仅占8.7%,12月仅占10%,而商贷的占比重新回到了30%以上。

  我爱我家集团研究院分析认为,由于北京房价整体较高,购房者大部分经济实力有限,所以在不限贷的时候,购房者大多只能通过商业贷款进行购房。但限贷政策开始后,公积金贷款成为了许多购房者,尤其是刚需人群解决资金问题的主要渠道。所以,2018年北京收紧公积金贷款政策后,刚需人群大受影响,北京二手房市场也再次降温。

  在限购限贷、公积金贷款新政的调控下,北京二手房市场上的投资投机需求被大幅抑制,部分自住需求也深受影响。如果政策继续严格延续下去,未来北京二手房市场或将长期处于低温之中。

  据我爱我家集团研究院统计,2018年北京全市的二手住宅交易中,平均每套成交房源的被看次数为13.46次,较2017年增加2.69次;平均每位成交客户的看房次数为5.70次,较2017年增加1.83次。

  对比2014年到2018年的数据,在市场热度高的年份里,房源、客户的交易节奏也非常块,2015年、2016年时房源仅被看几次就会卖出,客户仅看两三次房子便能成交。2017年、2018年,随着政策调控力度的加大,房源成交前的被看次数和客户成交前的看房次数明显增多,市场的交易节奏大幅放缓。

  我爱我家集团研究院分析表示,在2015年、2016年的市场大热时期,北京二手房市场求大于供,客户非理性购房现象普遍,许多房源一经推出便被卖出,市场交易节奏极块。北京出台最严调控后,购房者在各种政策限制下已很难迅速决策和筹集资金购房,加上投资投机需求萎缩,自住的刚需人群在购房时本身也有更多考虑,所以市场近两年逐步恢复了理性,市场的整体交易节奏大幅放缓。

  自2017年“317新政”后,北京二手房市场受到了巨大的冲击,市场交易量和房价均由升转跌,商业贷款比例大幅下降。虽然2018年下半年市场交易量有所回升,但市场仍然处在低谷之中。

  我爱我家集团研究院认为,2018年北京二手房市场少投机,多自住,房价的下跌很大程度上是在2010年至2017年价格过快上涨的背景下,价格向价值回归的一种表现。所以2018年市场的整体健康度较高,这有利于北京二手房市场的长期发展。

  国家稳定房价、抑制炒房的政策方向并未变化。北京作为全国楼市表率,2019年调控政策的基本面也不会有太大变化。即使有所调整,有利政策也会更多的导向自住型需求、刚性需求。

  在2019年,若目前的政策调控局面得以继续,北京的二手房市场将延续2018年的态势交易量稳步上升,价格回归理性。逐步趋稳将是2019年北京二手房价的最佳走势。